3000万元高端住宅抢着买，100万元至200万元刚需占三成，中间价位的房子好“尴尬”
广州楼市出现“小阳春”，3月新房成交显著回升，市场分化态势越发明显。一方面，总价3000万元以上高端住宅市场火热，顶豪项目频现大单；另一方面，100万元至200万元总价段的刚需盘凭借高性价比，市占率超三成。有业内人士指出，当前市场呈现“两头热”特征，而楼市能否真正企稳回暖，仍需观察“五一”“十一”等后续关键节点的销售表现能否持续。
3000万元以上新房销售同比增长170%
作为市场风向标，高端住宅市场在此轮“小阳春”行情中表现尤为抢眼。克而瑞数据显示，2026年第一季度（截至3月15日），广州1000万元以上商品住宅成交333套，2000万元以上高端住宅成交114套，同比增长44%，其中3000万元以上总价段成交73套，比去年同期增长170.4%，增速跑赢北京、上海。
广州中原研究发展部指出，在“小阳春”行情中，高端住宅复苏先行。中心区多个标杆高端住宅项目表现强劲，如保利玥玺湾、鹏瑞1号、星河湾半岛、保利天曜、珠江天悦等均有大单成交，显著带动了中心区市场的成交氛围与信心。
新快报记者了解到，2026年一季度，保利玥玺湾认购总额达60亿元，该项目1栋加推即成交20亿元，最高成交单价达28万元/㎡，均价较首开跃升约17%；鹏瑞1号单日售出2套建面约750㎡大平层，每套总价均超2亿元；星河湾半岛五号的4套顶奢复式产品，成交总金额高达7.187亿元。
受珠江新城马场地块拍卖热度带动，3月以来，距马场地块约2公里外的保利天曜到访量明显增加。项目相关负责人告诉新快报记者，3月周均达243组，较2月提升113%，部分客户成交周期缩短至两三天；其客户构成也呈现出多元化趋势，除了本地高净值人群，还吸引了大量来自深圳、东莞乃至东北地区的高净值买家。“有一位客户是在珠江新城工作的金融从业者，因关注马场高价拍地一事而关注我们的项目，在了解员村周边改造规划后，认可项目稀缺性与性价比，3天内就完成了成交。”
广州中原地产项目部总经理黄韬分析指出：“高端住宅的客群受经济周期影响较小，加之不少高端项目产品力突出，因此市场复苏先行。”房地产市场研究专家邓浩志向新快报记者表示：“这和新兴产业财富高度集中于头部行业和少数人群有关。随着各项高科技产业发展进一步提速，这类高净值人群总量肯定继续增加，他们对高端住宅的需求也会增长。”
“两头热”：富人扫货与刚需上车各取所需
在高端住宅市场高歌猛进的同时，刚需市场同样火热，100万元至200万元总价段刚需盘凭借高性价比稳居成交主力，与顶豪市场共同构成“两头热”格局。
普睿广佛数据显示，今年一季度（1月1日至3月15日），在广州一手住宅成交中，100万元至200万元总价段的刚需房共网签3080套，市占率高达35%。这意味着，每三个在广州买房的人中就有一个选择了这个总价区间。
增城区成为广州市刚需成交的主要阵地。作为全市新房成交量最大的区，增城区每年成交的新房基本占全市的四分之一至五分之一，今年一季度成交了1536套100万元至200万元总价的房子，刚好是全市成交的约一半，该总价段的套均总价为132.39万元/套。其中，靠近城区的永宁街道和新塘镇凭借高性价比，成为刚需购房者的高性价比之选。
即便在广州市中心区及近郊，该价格段预算仍有少量选择。例如，白云区的北部四镇、黄埔区的知识城板块、番禺区的石碁板块，均有符合该预算的楼盘在售。
这一现象的背后，是市场购买力的高度集中。邓浩志分析称：“当前的市场情况与10年前相似，极刚需客户占主导地位，他们关心的是‘买不买得起’，因此能严格控制总价的紧凑型产品成为首选。这类产品也因此最先出现供不应求的迹象，并可能最先迎来价格上调。”
市场的另一端，二手房业主的心态也反映了这种分化。市民黄女士告诉新快报记者，原本打算将广州荔湾芳村一套一房一厅的“老破小”出售，但在看房过程中被买家大幅压价，最终成交价与她的心理价位相差甚远。权衡之后，她决定放弃出售，将房子重新简单装修后用于出租。
黄韬表示，目前广州租售比已调整至2%-3%，部分板块二手价格调整超出市场预期，叠加新房供应的控制，房价大幅调整的可能性不大。“不少二手业主在价格被一再压低后，宁愿选择出租也不愿亏本出售。而广州作为一线城市，住房需求始终存在，只是购房时机的选择不同，当前价格调整幅度相对轻微，因去年已完成较大幅度调整。”他说。
业内直言：今年广州楼市大概率走“L型”
多位业内人士认为，“小阳春”市场的分化格局，未来仍将持续。“目前整体市场仍处于筑底过程。”黄韬分析认为，市场分化越发明显，暂时只有高端住宅或性价比非常高的低价项目走量较快。“广州目前新房均价为‘4万元+’，均价5万元/㎡以上但又未到高端住宅级别的产品，由于市场竞争激烈，去化速度相对较慢。
随着3月下旬房企推货节奏明显加快，市场的供需两端正在同步发力。普睿广佛的监测数据显示，近三周全市商品房取证货量持续攀升，截至3月22日，全市共有18盘次推新，推货量达2043套，环比1月至2月大幅增长251%。供应端的这种热情，为4月市场的持续运行注入了动力。
对于“小阳春”后的行情，邓浩志指出，这轮行情的驱动并非始于3月，广州二手房价早在2025年11月就已较为稳定。“市场已经见底，至少是一个‘阶段性底部平台’，但走‘L’型的概率大于‘V型’。”他预期，接下来楼市成交量将维持在当前相对高位，房价总体以平稳为主，局部区域甚至可能出现小幅上涨。“一方面，购房政策整体维持宽松基调；另一方面，部分投资客瞄准房产租金回报率入市，目前部分板块回报率已达3%至4%，远超银行定期存款收益。而中心城区房产兼具自住与投资价值，因此最受市场看好。”他说。
黄韬则预计，今年楼市整体表现不会逊色于2025年，但真正的全面复苏可能要等到明年。“今年5月、9月、10月这几个热销节点的销售情况若能达到市场预期，将印证市场稳步复苏态势。”他说。
■新快报记者 何璐诗 文/图
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